Mặc dù chịu ảnh hưởng chung do Covid-19, nhưng phân khúc căn hộ cao cấp tại TP. Hồ Chí Minh vẫn trên đà tăng giá vì nguồn cung khan hiếm.
Cung giảm, giá tăng
Số liệu vừa công bố của Bộ Xây dựng về thị trường nhà ở, bất động sản quý III/2020 cho thấy, giá nhà ở nhìn chung vẫn trong xu hướng tăng. Trong đó, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tiếp tục tăng lần lượt 0,24% và 0,35% so với quý trước. Theo Bộ Xây dựng, do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao.
Trong khi đó, báo cáo quý III/2020 của JLL cho thấy, so với mức giá chào bán sơ cấp của cùng kỳ năm trước, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh vẫn trong xu hướng đi lên mạnh mẽ. Trong 3 tháng qua, các dự án nhà chung cư chào bán ra thị trường sơ cấp ghi nhận mức giá trung bình 2.423 USD/m2, tăng hơn 17% theo năm. Đây cũng là mức tăng cao hơn biên độ trung bình của thị trường căn hộ phía Nam 5 năm qua.
Số liệu của đơn vị nghiên cứu thị trường này cũng cho biết, khảo sát trong quý, 4.968 căn được chào bán tại TP. Hồ Chí Minh, tương ứng với mức tăng 30% theo quý và hơn một nửa nguồn cung này đến từ dự án ở quận 9. Tuy nhiên, chỉ có 4 dự án có thể ký hợp đồng mua bán trong quý 3/2020, đây là một trong những mức thấp nhất trong lịch sử. Điều này cho thấy tình trạng khan hiếm nguồn cung gây ra bởi những vướng mắc pháp lý còn tồn đọng.
JLL cho rằng, xét chu kỳ dài hạn toàn thị trường căn hộ, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục tăng giá trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung. Dưới tác động của Covid-19, để gia tăng doanh số, họ đưa ra những chính sách bán hàng hấp dẫn như gia hạn lịch thanh toán, hỗ trợ thời gian ân hạn lãi suất dài hơn, hoặc tặng phí quản lý trong 2 năm.
Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm, suy hướng sụt giảm nguồn cung diễn ra cả ở thị trường TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Tổng căn hộ chào bán ra thị trường ở TP. Hồ Chí Minh chỉ hơn 9.200 căn, giảm 57% so với cùng kỳ còn Hà Nội là 10.700 căn, giảm 67%. Nguồn cung giảm là yếu tố giúp mức giá ở Hà Nội duy trì ổn định, trong khi ở TP. Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục tăng 6%,
Tại hội nghị bất động sản 2020 của Forbes Việt Nam, dự báo thị trường năm 2021, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Vietnam cho rằng, số lượng căn hộ chào bán tại TP. Hồ Chí Minh dự kiến đạt 17.000 - 18.000 căn hộ. Tỷ lệ chào bán thành công đạt tương ứng, vào khoảng 16.000 - 17.000 căn. Mức giá chung thị trường tiếp tục tăng 5 - 7%. Với thị trường Hà Nội, nguồn cung có thể vượt 26.000 căn hộ, tỷ lệ chào bán khoảng 21.000 - 22.000 căn. Tốc độ tăng giá thấp hơn của TP. Hồ Chí Minh.
Từ 2020, ông Kiệt nhấn mạnh các xu hướng chính diễn ra trên thị trường gồm cải tiến sản phẩm, đa dạng hóa về thiết kế (thay đổi cơ cấu; tách, gộp căn hộ, thang máy rộng hơn).Chủ đầu tư sẽ đa dạng trong khai thác quỹ đất và chủng loại sản phẩm.
Lộ diện điểm nóng
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tính từ quý 1/2017 đến hết quý IV/2019, giá căn hộ chào bán trên địa bàn 3 quận khu Đông là quận 2, quận 9 và Thủ Đức đang có xu hướng tăng nhanh và mạnh nhất thị trường TP. Hồ Chí Minh, nhất là dòng sản phẩm chung cư cao cấp. Bình quân giá bán căn hộ tại khu Đông đã tăng gần 45% chỉ sau 3 năm, cao hơn 1,5 lần so với mức bình quân toàn thành phố.
Tốc độ tăng giá mạnh nhất được ghi nhận ở khu vực Thủ Thiêm, quận 2. Nếu lấy giá bình quân căn hộ trên bán đảo Thủ Thiêm hồi đầu năm 2017 làm mốc tham chiếu, trong vòng 3 năm (tính đến quý 4/2019), giá chào bán căn hộ tại khu vực này đã tăng gần 2,5 lần.
Hiện tại, dù thị trường vừa bước qua 2 đợt dịch Covid-19, nhưng mức giá căn hộ sơ cấp ở Thủ Thiêm vẫn giao dịch ở mức trên dưới 150 triệu/m2. Ghi nhận các đợt mở bán gần đây tại 2 dự án The Metropole và The River đều có tỷ lệ tiêu thụ khoảng 90% rổ hàng.
Mặt bằng giá duy trì ở mức cao cũng kéo theo sự điều chỉnh thị trường theo hướng bền vững. Ở phân khúc cao cấp, tỷ lệ người mua để ở thực và đầu tư dài hạn đang chiếm tỷ trọng lớn, thay vì đầu cơ, lướt sóng như trước đây.
Liền kề khu vực này, dự án Paris Hoàng Kim cũng ghi nhận mức tiêu thụ 95% lượng sản phẩm đã công bố đợt 1. Dự án tọa lạc ngay tại nút giao thông Trần Não - Lương Định Của, quận 2.
Chỉ cách vùng lõi Thủ Thiêm vài phút đi bộ, nhưng mức giá khởi điểm của Paris Hoàng Kim chỉ tương đương khoảng 50% so với giá trần khu vực. Trong đợt chào bán tiếp theo vào tháng 12/2020, chủ đầu tư dự kiến tiếp tục tăng giá từ 5% theo tiến độ dự án. Mặc dù vậy, giới bất động sản vẫn đánh giá mức giá này vẫn còn biên độ lợi nhuận khá tốt cho khách hàng nếu so với mặt bằng giá của khu vực hiện tại.
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam đánh giá, trong bối cảnh trung tâm TP. Hồ Chí Minh không còn quỹ đất để đầu tư, Khu đô thị Thủ Thiêm với quy hoạch trở thành khu đô thị kinh tế văn hóa xã hội tầm cỡ quốc tế, đã trở thành điểm đến hấp dẫn dòng tiền đầu tư, đặc biệt là dòng vốn FDI. Bản thân Savills đã nhận nhiều yêu cầu của nhà đầu tư nước ngoài nghiên cứu cơ hội vào Thủ Thiêm.
"Các nhà đầu tư nước ngoài thường đầu tư dự án với quy mô lớn, do đó họ ưa chuộng đầu tư vào các dự án khu đô thị được quy hoạch bài bản với cơ sở hạ tầng, cơ sở xã hội. khu đô thị Thủ Thiêm đã đáp ứng được các yêu cầu này", ông Khương nói.
Thực tế, Thủ Thiêm không chỉ hấp dẫn các doanh nghiệp bất động sản hay quỹ đầu tư nước ngoài mà các nhà đầu tư cá nhân cũng dành sự quan tâm đặc biệt đến khu vực này.
Khảo sát ở các dự án mở bán gần đây như The Metropole, The River hay Paris Hoàng Kim đều cho thấy hạn mức 30% dành cho người nước ngoài mua nhà không đủ đáp ứng nhu cầu, mặc dù mức giá cho người nước ngoài có thể chênh lệch so với người Việt Nam hàng tỷ đồng/căn hộ.
Cung giảm, giá tăng
Số liệu vừa công bố của Bộ Xây dựng về thị trường nhà ở, bất động sản quý III/2020 cho thấy, giá nhà ở nhìn chung vẫn trong xu hướng tăng. Trong đó, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tiếp tục tăng lần lượt 0,24% và 0,35% so với quý trước. Theo Bộ Xây dựng, do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao.
Trong khi đó, báo cáo quý III/2020 của JLL cho thấy, so với mức giá chào bán sơ cấp của cùng kỳ năm trước, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh vẫn trong xu hướng đi lên mạnh mẽ. Trong 3 tháng qua, các dự án nhà chung cư chào bán ra thị trường sơ cấp ghi nhận mức giá trung bình 2.423 USD/m2, tăng hơn 17% theo năm. Đây cũng là mức tăng cao hơn biên độ trung bình của thị trường căn hộ phía Nam 5 năm qua.
Số liệu của đơn vị nghiên cứu thị trường này cũng cho biết, khảo sát trong quý, 4.968 căn được chào bán tại TP. Hồ Chí Minh, tương ứng với mức tăng 30% theo quý và hơn một nửa nguồn cung này đến từ dự án ở quận 9. Tuy nhiên, chỉ có 4 dự án có thể ký hợp đồng mua bán trong quý 3/2020, đây là một trong những mức thấp nhất trong lịch sử. Điều này cho thấy tình trạng khan hiếm nguồn cung gây ra bởi những vướng mắc pháp lý còn tồn đọng.
JLL cho rằng, xét chu kỳ dài hạn toàn thị trường căn hộ, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục tăng giá trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung. Dưới tác động của Covid-19, để gia tăng doanh số, họ đưa ra những chính sách bán hàng hấp dẫn như gia hạn lịch thanh toán, hỗ trợ thời gian ân hạn lãi suất dài hơn, hoặc tặng phí quản lý trong 2 năm.
Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm, suy hướng sụt giảm nguồn cung diễn ra cả ở thị trường TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Tổng căn hộ chào bán ra thị trường ở TP. Hồ Chí Minh chỉ hơn 9.200 căn, giảm 57% so với cùng kỳ còn Hà Nội là 10.700 căn, giảm 67%. Nguồn cung giảm là yếu tố giúp mức giá ở Hà Nội duy trì ổn định, trong khi ở TP. Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục tăng 6%,
Tại hội nghị bất động sản 2020 của Forbes Việt Nam, dự báo thị trường năm 2021, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Vietnam cho rằng, số lượng căn hộ chào bán tại TP. Hồ Chí Minh dự kiến đạt 17.000 - 18.000 căn hộ. Tỷ lệ chào bán thành công đạt tương ứng, vào khoảng 16.000 - 17.000 căn. Mức giá chung thị trường tiếp tục tăng 5 - 7%. Với thị trường Hà Nội, nguồn cung có thể vượt 26.000 căn hộ, tỷ lệ chào bán khoảng 21.000 - 22.000 căn. Tốc độ tăng giá thấp hơn của TP. Hồ Chí Minh.
Từ 2020, ông Kiệt nhấn mạnh các xu hướng chính diễn ra trên thị trường gồm cải tiến sản phẩm, đa dạng hóa về thiết kế (thay đổi cơ cấu; tách, gộp căn hộ, thang máy rộng hơn).Chủ đầu tư sẽ đa dạng trong khai thác quỹ đất và chủng loại sản phẩm.
Lộ diện điểm nóng
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tính từ quý 1/2017 đến hết quý IV/2019, giá căn hộ chào bán trên địa bàn 3 quận khu Đông là quận 2, quận 9 và Thủ Đức đang có xu hướng tăng nhanh và mạnh nhất thị trường TP. Hồ Chí Minh, nhất là dòng sản phẩm chung cư cao cấp. Bình quân giá bán căn hộ tại khu Đông đã tăng gần 45% chỉ sau 3 năm, cao hơn 1,5 lần so với mức bình quân toàn thành phố.
Tốc độ tăng giá mạnh nhất được ghi nhận ở khu vực Thủ Thiêm, quận 2. Nếu lấy giá bình quân căn hộ trên bán đảo Thủ Thiêm hồi đầu năm 2017 làm mốc tham chiếu, trong vòng 3 năm (tính đến quý 4/2019), giá chào bán căn hộ tại khu vực này đã tăng gần 2,5 lần.
Hiện tại, dù thị trường vừa bước qua 2 đợt dịch Covid-19, nhưng mức giá căn hộ sơ cấp ở Thủ Thiêm vẫn giao dịch ở mức trên dưới 150 triệu/m2. Ghi nhận các đợt mở bán gần đây tại 2 dự án The Metropole và The River đều có tỷ lệ tiêu thụ khoảng 90% rổ hàng.
Mặt bằng giá duy trì ở mức cao cũng kéo theo sự điều chỉnh thị trường theo hướng bền vững. Ở phân khúc cao cấp, tỷ lệ người mua để ở thực và đầu tư dài hạn đang chiếm tỷ trọng lớn, thay vì đầu cơ, lướt sóng như trước đây.
Liền kề khu vực này, dự án Paris Hoàng Kim cũng ghi nhận mức tiêu thụ 95% lượng sản phẩm đã công bố đợt 1. Dự án tọa lạc ngay tại nút giao thông Trần Não - Lương Định Của, quận 2.
Chỉ cách vùng lõi Thủ Thiêm vài phút đi bộ, nhưng mức giá khởi điểm của Paris Hoàng Kim chỉ tương đương khoảng 50% so với giá trần khu vực. Trong đợt chào bán tiếp theo vào tháng 12/2020, chủ đầu tư dự kiến tiếp tục tăng giá từ 5% theo tiến độ dự án. Mặc dù vậy, giới bất động sản vẫn đánh giá mức giá này vẫn còn biên độ lợi nhuận khá tốt cho khách hàng nếu so với mặt bằng giá của khu vực hiện tại.
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam đánh giá, trong bối cảnh trung tâm TP. Hồ Chí Minh không còn quỹ đất để đầu tư, Khu đô thị Thủ Thiêm với quy hoạch trở thành khu đô thị kinh tế văn hóa xã hội tầm cỡ quốc tế, đã trở thành điểm đến hấp dẫn dòng tiền đầu tư, đặc biệt là dòng vốn FDI. Bản thân Savills đã nhận nhiều yêu cầu của nhà đầu tư nước ngoài nghiên cứu cơ hội vào Thủ Thiêm.
"Các nhà đầu tư nước ngoài thường đầu tư dự án với quy mô lớn, do đó họ ưa chuộng đầu tư vào các dự án khu đô thị được quy hoạch bài bản với cơ sở hạ tầng, cơ sở xã hội. khu đô thị Thủ Thiêm đã đáp ứng được các yêu cầu này", ông Khương nói.
Thực tế, Thủ Thiêm không chỉ hấp dẫn các doanh nghiệp bất động sản hay quỹ đầu tư nước ngoài mà các nhà đầu tư cá nhân cũng dành sự quan tâm đặc biệt đến khu vực này.
Khảo sát ở các dự án mở bán gần đây như The Metropole, The River hay Paris Hoàng Kim đều cho thấy hạn mức 30% dành cho người nước ngoài mua nhà không đủ đáp ứng nhu cầu, mặc dù mức giá cho người nước ngoài có thể chênh lệch so với người Việt Nam hàng tỷ đồng/căn hộ.
