Đánh thuế chuyển nhượng vốn hay bất động sản?

[bachsa]

Đánh thuế chuyển nhượng vốn hay bất động sản?

Cho đến thời điểm này, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn đang chịu "dư chấn" của quyết định đánh thuế đối với các hợp đồng góp vốn được chuyển nhượng. Các ý kiến cho rằng đây là vấn đề cần được xem xét thấu đáo để đảm bảo tính khả thi và tránh mâu thuẫn với luật hiện hành.

Chỉ là đầu tư tài chính

Việc đánh thuế đối với việc chuyển nhượng các hợp đồng góp vốn có kèm theo quyền mua BĐS (chủ hợp đồng góp vốn chưa sở hữu BĐS) nên được hiểu theo đúng bản chất kinh tế vốn có của nó là hợp đồng góp vốn chứ không nên hiểu nhầm lẫn nó là chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS để rồi áp dụng hình thức đánh thuế như đối với hợp đồng chuyển nhượng BĐS.

Bản chất hợp đồng góp vốn có kèm theo quyền mua BĐS là hợp đồng góp vốn (hay đôi khi nó còn được gọi là HĐ cho vay) của một tổ chức, cá nhân đang có tiền (tạm được gọi là nhàn rỗi) cho một DN (có dự án đầu tư BĐS) vay hay có thể được gọi là góp vốn để được hưởng lãi trong thời gian góp vốn (hay cho vay) có kèm thêm quyền ưu đãi là quyền được mua BĐS.

Xuất phát từ bản chất kinh tế là như vậy nên có thể coi đây là một hoạt động đầu tư tài chính trước tiên là được hưởng lãi theo một tỉ lệ lãi suất theo thỏa thuận giữa bên góp vốn -cho vay và bên nhận vốn - bên vay.

Tuy nhiên, ở đây có thêm một điều kiện ưu đãi khác so với hợp đồng góp vốn - cho vay thông thường là kèm theo quyền mua căn hộ. Quyền mua căn hộ này ở mỗi thời điểm khác nhau có thể mang lại những điều kiện và lợi thế khác nhau để tạo ra giá trị lợi thế thương mại khác nhau khi thực hiện quyền mua BĐS do hợp đồng góp vốn - cho vay mang lại.

Điều đáng chú ý phân tích ở đây là giá trị lợi thế thương mại có được khi thực hiện quyền mua BĐS này có thể cao (khi thị trường tốt và nhu cầu về BĐS nhiều) hoặc giá trị lợi thế này có thể thấp (thậm chí bằng 0) khi thị trường BĐS trầm lắng, giá cả xuống thấp, ít người hoặc không có ai mua!

Cũng có thể có nhiều trường hợp sau khi hết thời hạn góp vốn - cho vay nếu thị trường BĐS không tốt thì họ sẵn sàng từ chối không thực hiện quyền mua BĐS của mình theo hợp đồng góp vốn - cho vay đã ký trước đây. Khi đó lại bộc lộ rõ đúng bản chất là hợp đồng góp vốn hay cho vay chứ không có liên quan gì đến quan hệ chuyển nhượng BĐS nữa.

Qua phân tích ở trên thì nên coi đây là một hoạt động đầu tư tài chính. Đây là hình thức sơ khai và là tiền đề của hình thức DN phát hành trái phiếu DN kèm theo một số ưu đãi (ví dụ ở đây là ưu đãi kèm theo quyền mua BĐS).

Như vậy nếu đánh thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn thì phải coi là việc đánh thuế đối với hoạt động đầu tư tài chính chứ không phải là đánh thuế chuyển nhượng BĐS.

Mâu thuẫn với luật?

Theo quy định hiện hành, việc đánh thuế chuyển nhượng BĐS chỉ xảy ra khi có sự dịch chuyển quyền sở hữu về BĐS giữa người bán BĐS và người mua BĐS. Quan hệ và thủ tục mua bán BĐS chỉ được pháp luật thừa nhận và bảo vệ quyền lợi khi BĐS đem bán đã được xác lập đầy đủ quyền sở hữu (quyền định đoạt tài sản) và việc mua bán BĐS giữa bên A và bên B phải được xác lập thông qua hợp đồng mua bán có công chứng.

Với cách thức như hiện nay, lách thuế đương nhiên sẽ diễn ra vì việc thỏa thuận giữa hai người khi thực hiện hợp đồng góp vốn - cho vay là rất khó xác định giá trị vì không có cơ sở để định giá được giá trị của quyền mua BĐS trong điều kiện phát triển kinh tế, cũng như các chính sách về tài chính và quản lý BĐS như hiện nay. Người dân khi khai báo giá trị chuyển nhượng hợp đồng góp vốn sẽ khai báo thấp vì chưa có quy định về việc định giá quyền mua BĐS.

Chủ trương thu thuế đối với các hoạt động đầu tư kinh doanh của các tổ chức và cá nhân là đúng để từng bước minh bạch hóa các quan hệ kinh tế. Tuy nhiên, đây là một lĩnh vực còn mới ở nước ta nên việc xác định rõ đối tượng chịu thuế (đánh thuế chuyển nhượng vốn hay coi đó là đánh thuế chuyển nhượng BĐS) là cần phải xem xét thấu đáo và kỹ lưỡng để tránh nhầm lẫn giữa các quan hệ kinh tế phát sinh khi thực hiện.

Nếu đánh thuế hợp đồng góp vốn vì coi hợp đồng góp vốn như một hợp đồng mua bán nhà đất nghĩa là đã thừa nhận việc mua bán nhà đất khi chưa đủ điều kiện. Điều này mâu thuẫn với luật đã ban hành. Vì thế, hợp đồng góp vốn chỉ được thừa nhận là một hoạt động đầu tư tài chính và thuế sẽ được đánh trên phần vốn góp.

Nếu đánh thuế những hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng mua bán nhà đất cách đây nhiều năm khi đơn giá xây dựng ký thấp, nhưng vì lý do chủ quan hoặc khách quan của chủ đầu tư, dự án đến bây giờ mới bàn giao mặt bằng và đủ cơ sở pháp lý để chuyển nhượng với giá thị trường thì những người mua thứ hai cần tiền, chuyển nhượng hợp đồng đó cho người thứ ba thì vô hình trung người mua thứ hai phải nộp toàn bộ tiền thuế cho những người trước, như vậy rất bất hợp lý.

Việc đánh thuế như vậy tất yếu dẫn đến tình trạng lách thuế dưới nhiều hình thức, dẫn đến thất thu thuế cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường BĐS, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế suy thoái như hiện nay.

Nguồn: Lao Động
​